社会对年轻人和普通人创造的期望是可怕的。我以一个四十多岁的房地产开发商的身份告诉你，我买卖和建造土地，并且愉快地支付租金。


房价和当前高昂的贷款利息，正是靠着像你这样的抱怨以及你急于完成购买自己房子的“成就”的紧迫感而存在的。


事实是，你父母年轻时，供应更多而需求更少，因此调整后的价格更低，付款条件也更宽松。这根本不是一门好生意，它一直都很高尚，但空间的缺乏使其变成了一门利润无法预测的生意。我上学时，人们说任何一门好生意的回报都与 Cetes 相当，15% 左右就是一笔大生意，20% 或更多，要么你有内幕消息，要么你从事毒品交易。现在不同了，房地产开发也要归入最后一类。


你会想，“太棒了！我买了我的房子，然后我就发财了！” 但不是，购买已建成的房子，也就是所谓的“拎包入住”，是最糟糕的投资类型。从根本上来看，购买并出售原始土地的人已经赚取了利润，购买并建造它的人也赚取了利润，现在他卖给你，生命链就此结束，转售已建成的资产是一种逃离，而不是房地产投资，利润已经被前两个人吃掉了。按调整后的价值计算，很难收回投资，而且严重依赖市场波动。


我在一个我负担不起的地方支付昂贵的租金，享受着风景和服务，最重要的是行动自由。只要这与你的收入相符，就享受它吧。我们用数字 x 来表示，我在一个最便宜的房子价值 1000 万的地方支付 5 万租金。如果你购买超过 500 万的房子进行融资或作为投资，我不知道该说什么，你在财务上已经迷失了，但我们假设我以 10% 的固定利率购买 10 年。这将使你为房子支付的费用增加约 400 万。我可以支付同样的租金，按通货膨胀调整，大约 20 年。当我付清房款时，我将年满 65 岁。假设我只有 400 万，也就是房子的原始首付，我把它投入 Cetes，以 10% 的利率（假设）投资 20 年。它将给我带来 800 万的收益，扣除通货膨胀，也许是 400 万。机会成本非常高。


你会说，好吧，那我就去买地开发。当然这是一门好生意，但它不是副业或兼职，你必须全身心投入，这是它盈利的唯一方式。否则，你会被骗，你会失去你的利润。大多数想把房地产作为副业或存放资金的地方的牙医和会计师都在损失他们的钱的价值。


房地产行业的参与者利用文化话题来推广我们的业务。我们让客户失去男子气概，为了销售不择手段。这是一门大生意，但不是为了最终用户。这与购买 iPhone 使用并认为几年后它是一项不错的投资，因为它有很好的转售价值或更确切地说，是一种逃离，并没有太大区别。


总之，我建议你们夫妻俩好好规划一下想住在哪里，做类似的练习，然后做出对你们有利的决定。与此同时，享受在别人的糟糕投资中租房的自由吧。


*这段抱怨并非针对所有房地产，只针对购买已建成的房子。如果你注意流动性，原始地块或工业园区的地块可能是非常好的选择。

Son terribles las expectativas que crea la sociedad en los jóvenes y en la gente en general. Te lo digo como desarrollador de inmobiliaria cuarentón que vende y construye terrenos y que felizmente paga renta.

El precio de las casas y los altos intereses de los créditos actuales viven de lamentos como el tuyo y la urgencia que tienes de completar ese "logro" de comprar tu propia casa.

La realidad del asunto es que había más oferta y menos demanda cuando tus padres eran jóvenes, por lo que los precios ajustados eran más bajos, así como las condiciones en facilidades de pago. Simplemente no era tan buen negocio, siempre ha sido noble, pero la falta de espacio lo ha convertido en un negocio cuyos márgenes no se podían preveer. Cuando yo estudiaba se hablaba de que un buen retorno en cualquier negocio era comparable a Cetes, alrededor del 15% era un gran negocio y 20% o más, tenías información privilegiada o te dedicaba al narcotráfico. Ahora no, hay que agregar el desarrollo inmobiliario al último rubro.

Pensarás, "Excelente! Le entró comprando mi casa y luego me forro de dinero!" Pero no, comprar construido, el famoso turnkey, es el peor tipo de inversión. Vamos a verlo fundamentalmente, ya obtuvo un márgen el que compró el terreno rústico y lo vendió, el que lo compró y lo construyó también, ahora te lo vende y se acaba la cadena de vida, la reventa de un bien construido es un escape, no una inversión en bienes raíces y el margen ya se lo comieron los primeros dos. A valores ajustados es difícil recuperar la inversión y depende terriblemente del oleaje del mercado.

Yo pago renta carísima en un lugar que la verdad no me alcanza, aprovechando vista y servicios y sobre todo la libertad de movimiento. Mientras esto sea coherente con tus ingresos, disfrútalo. Vamos a ponerlo en números x, pago 50 mil de renta en un lugar donde la casa más barata vale 10 millones. Si compras casas de más de 5 millones con financiamiento o como inversión, no sé ni qué decirte, estás perdido financieramente, pero vamos a decir que lo compro a 10 años con tasa fija de 10%. Esto le va a agregar unos 4 millones a lo que pagas por la casa. Puedo pagar la misma renta, ajustemos por inflación, unos 20 años. Voy a tener 65 años cuando la acabe de pagar. Vamos a decir que solo tenía 4 millones, el enganche original de la casa, y lo meto a Cetes a 10% (supuesto) por veinte años. Me va a dar 8 millones de rendimiento, contra inflación, 4 millones alomejor. El costo de oportunidad es altísimo.

Dirás, bueno, entonces le entro a comprar terrenos y desarrollarlos. Claro que es un buen negocio, pero no es un segundo negocio o negocio de lado, te vas a dedicar a eso, es la única forma de que sea rentable. Si no, te van a transar y vas a perder tu márgen. La mayoría de los dentistas y contadores que quieren invertir en bienes raíces como negocito de lado o un lugar donde poner tu dinero están perdiendo valor de su dinero.

Los involucrados en la industria inmobiliaria usamos temas culturales para promover nuestro negocio. Emasculamos clientes, lo que sea para la venta. Es un gran negocio, pero no para el usuario final. No es tan diferente de comprar un iPhone para usarlo y pensar que es una buena inversión en unos años porque tiene buen valor de reventa o escape, más bien.

En fin, te recomiendo hacer un buen presupuesto en pareja de dónde quieren vivir y hacer un ejercicio similar y tomar la decisión que les convenga. Mientras tanto disfruten de la libertad de rentar en la mala inversión de alguien más.

*Este rant no es en contra de todos los bienes raíces, solo comprar construido. Lotes rústicos o en parques industriales pueden ser muy buenas opciones si cuidas tu liquidez.