疫情让人们生活出现危机，典型的情况是无法按时偿还房贷，除了法定不可抗力2个月减缓支付外，如果不能按时支付按揭房贷就发生了违约，这些财产将作为抵押进行拍卖。正常情况下，每年大约有4％的借款人没有按揭还款，所以银行诉诸法律机制来收回财产，今年因为疫情出现大量银行抵押拍卖房产，这对欲购房的华人华侨是个机会也是挑战。在此，律师为您专业分析购买抵押拍卖房产的利与弊。



房地产拍卖是一种司法程序，法官通过该程序将收回的房地产提供给出价最高的人。从出售中获得的钱将帮助银行收回部分投资。


他们如何运作？


银行拍卖是不动产，其价格可能比其实际市价低60％，因此对买家非常有吸引力。正常通过拍卖或裁定购买房屋可以节省其商业价值的20％至60％。


在法院拍卖中购买房屋的过程如下：


1.法官发布命令，披露已收回房地产的位置和特征。
2.那些有意购置房产的人前往Bansefi并存入已发布价值的10％，从而开始拍卖。
3.在拍卖的当天，有兴趣的人提出要约，而该物业将被授予出价最高的人。


购买抵押拍卖不动产的条件是：


1）一般房地产中介公司运作获取拍卖程序的房产，购买者须预付服务费40万到50万比索作为定金；
2）达成协议预付定金后一年以后才能取得房地产；
3）不能到拍卖房地产里面参观房屋结构, 布局，装修与房屋实际情况，只有土地面积，建筑面积，房间和卫生间数量等信息，而且这些信息需要付费从法院或银行获取；
4）必须拥有该房地产的总金额，不允许申请任何种类的贷款来购买。


拍卖房产只出示一张外部照片


风险性


在这种情况下购买房屋或公寓有其风险，并非一切都像听起来那样好。首先，由于财产通常由有争议的银行的借款人占用，因此潜在买家无法看到该房产的内部，不知道该房产的状况。原始所有者也可能拖欠了维护费，房产地税，水电和其他款项。当您在拍卖会上购买该房产时，您将获得所有这些债务，因此您最终花费的资金也许远远超出了您最初的预期。


许多人没有考虑的另一项支出是税收。当您购买抵押房屋时，卖方要缴纳相应的税款。但是，在银行拍卖的情况下，情况并非如此：您必须自己支付！您还需要支付契约费用和其他公证费用，因此该房产的价格将比您想象的要高。


此外，要参加银行拍卖，您必须有现金，因为不接受任何形式的抵押贷款来拍卖财产。


您应该考虑的另一个因素是，您合法地购买了房地产并不意味着其现有居住者将在一夜之间离开：您可能需要聘请律师的服务来强迫前者业主离开该房产，以便您可以使用它，对其进行改建，出售或出租。


不幸的是，这一过程可能要花费数月甚至数年，因为在墨西哥，法律程序缓慢，繁琐，而且常常是混乱的。


购买拍卖房地产前该怎么办？


如果您有足够的钱来购买现金财产并且决心承担与拍卖相关的风险，建议您：


1. 第一风险来自房地产中介公司的虚假信息，损失40万比索以上的定金。一定要请专业律师做投资购房前的尽职调查。调查房地产拍卖的原因及其位置。


2. 聘请专业律师研究拍卖房地产所有的法律文件，包括去公证处了解该房产的法律情况。特别是审判程序的拍卖，如果银行和原业主没有达成一致意见，有可能一年后也拿不到房产。


3.   律师调查财产的公共财产权的登记注册。在财产公共登记处核实它属于银行而不是个人。验证该财产不欠财产地税，水电和其他税款。请记住，如果有他们，那么您在购买房产时就必须付钱。

4.   参观物业以了解物业的位置和状态，尽管您不确定房屋的内部状况如何，但至少您会了解物业的一般状况和邻里条件。调查价格在您感兴趣的房产所在的地方如何，以便您了解价格对您来说有多便宜。如果您聘请一家公司在此过程中提供建议，请确认没有欺诈报告并且其信誉良好。