近几来墨西哥投资的华商和中资企业很多，在投资房地产方面，容易掉入陷阱的是银行拍卖的所谓“法拍房”。与国内的法拍房法律程序及法律后果不同，入乡随俗，了解司法实践中常遇到的问题才避免“踩坑”

几年前，有位刚来墨西哥的华侨谈了一件事，这在墨西哥很普遍。他曾动心法拍房经济实惠，在房产中介交了一笔定金，一般房产中介承诺5个月拿到房子，但过了8个月判决书还没有下来，找房产中介理论，经理躲着不见，也不退款。于是这位华侨每天在房产中介门口谈论他的遭遇，吓跑了来中介公司办事的客户，经理终于答应退还了定金。实际上这么做很危险的，因为不了解中介公司以及被拍卖的房产主人的背景，银行的朋友告诉我，银行也不认识拍卖房产的主人，一旦遇到是黑帮势力的人，拿不到房产不说，还会有生命安全的威胁。

在墨西哥，虽然拍卖房提供比房产原价低 30% 到 60% 的折扣，但也存在着必须承担的风险。最主要的是要明白，在拍卖会上您购买的并不是财产，而是诉讼权利，即在专业律师的帮助下从债务人（无法遵守财产作为抵押品的支付的人）收取债务的权利。 如果他们在法庭上胜诉，你将能够获得该财产。

法拍房存在的主要风险如下：

1. 缺乏建议：有时获得诉讼权利的人会考虑自行进行审判以尽可能节省金钱，但除非他是一位有此类程序经验的律师，否则不建议这样做。 如果没有专业人士的帮助，为自己辩护是非常困难的。您需要一个好的辩护团队，他们会用尽一切手段，全力关注您的案件，以便案件对您有利。

2. 律师经验不足：如果律师诉讼能力差，您将有无法获得财产的风险。 在很大程度上，你将依赖他们的技能。 此外，审判过程可能相对较快，也可能耗时数年，这取决于对方的辩护能力。

3. 资金不足：除了律师费（如果一切仅限于财产授予，则律师费会减少）外，还有由于程序复杂而产生的费用或与财产本身有关的费用。 通常情况下，房屋状况很差或者已经出租，需要修缮或进行驱逐程序； 购买时还会产生税费。 如果没有资金来应对这种情况，失去财产或花费超出预期的风险就会更大。

4. 欺诈：拍卖让人们产生了以优惠价格购买房屋并在几个月内入住的期望，但是当这种期望无法实现时，这对那些愿意执行该流程而实际上不感兴趣的公司来说就是一个绝佳的机会。 如果审判不当，很可能会损失金钱、时间甚至财产。

5.不可预见的事件：出现拍卖被收购，在审判中进行投资，债务人在最后一刻与债权人达成和解，从而收回其财产的情况。 在这种情况下，您支付给律师进行法庭诉讼的费用将永久损失。“每个案件都有其复杂性，应进行分析。通常，律师会收取约 25% 的财产价值来处理此类案件，但费用会根据案件恢复的阶段而增加 ”。

6. 需要特别注意的是，通过拍卖获得的房产在收购时无法由银行提供融资，并且在后续出售时也不可行，因为所有权历史（尤其是诉讼）对银行机构来说是一个额外的风险。

如果没有得到良好的建议，您最好避免投资拍卖的房地产。 它们可能看起来很有吸引力，但如果没有必要的知识就这么做，会大大增加出错的可能性，造成时间和金钱上浪费。

关于墨西哥法拍房的网上讨论

https://www.reddit.com/r/MexicoFinanciero/comments/19ff4hz/vas_por_remate_bancario/?rdt=41828

https://www.reddit.com/search/?q=remate+bancario&type=link&cId=0860c29a-bd9b-4744-94c5-7e390e4b890a&iId=45ca8739-6508-4bfb-8f5f-1504a91b01c4